Gutachten

Sicherlich haben Sie schon diese kleinen Rechner oder Eingabemasken auf verschiedenen Websites gesehen:

„Immobilienbewertung kostenlos!“

„Immobilienbewertung sofort und unverbindlich!“

„Was ist Ihre Immobilie wert? Erfahren Sie es jetzt sofort!“

An dieser Stelle ist die Welt – leider – nicht so einfach wie es auf den ersten Blick scheint…

Eine Immobilie ist so individuell wie ihr Eigentümer – zum Glück!

Um diese Individualität mittels vergleichbarer und nachvollziehbarer Verkehrswerte (= Marktwert einer Immobilie) zu beschreiben hat die Bundesregierung die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) erlassen.

In dieser befinden sich drei normierte Wertermittlungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Diese Verfahren haben – neben der Verkehrswertermittlung – die Aufgabe ein einheitliches Vorgehen zu etablieren bzw. einen Standard in der Immobilienwertermittlung zu schaffen.

Je nach Objekt- und Nutzungsart kommt eines oder mehrere dieser Verfahren zum Einsatz.

Mit Hilfe von Normalherstellungskosten (NHK), Erträgen aus Mietzinsen oder Vergleichspreisen aus Kaufpreissammlungen und weiterer Parameter, wie beispielsweise der Restnutzungsdauer (RND), dem Liegenschaftszinssatz (LZ) und diverser Anpassungsfaktoren, wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt welcher zu diesem Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. (Vgl. BauGB §194)

Grundsätzlich kann man den Verkaufspreis einer Immobilie auf verschiedene Arten ermitteln. 

Angefangen von Ihrem Nachbarn, der sicherlich eine klare Meinung zum aktuellen Marktgeschehen und den erzielbaren Verkaufspreisen hat. Eine andere, schon deutlich verlässlichere Art und Weise, ist der Vergleich der Angebotspreise in den großen Immobilienportalen und weiteren Annoncen.

Hier ist eine erste wichtige Unterscheidung für Sie ratsam: Angebotspreise können mitunter stark von dem letztlich erzielten Verkaufspreis abweichen. 

Sicherlich kennen Sie die Aussagen von Flohmärkten oder bezüglich Kleinanzeigen: 

„Wie weit kommen Sie mir noch entgegen?“ 

„Was ist Ihr letzter Preis?“

Und hier setzt – nach meiner Auffassung – eine solide Wertermittlung an.

Wenn Sie wissen was Ihre Sache wert ist, dann können Sie diese auch vertreten, Verhandlung souverän führen und mit gutem Gewissen verkaufen.

Daher setze ich von Anfang an auf eine solide Wertermittlung. Individuell passend, strukturiert und nachvollziehbar.

Eine Online-Immobilienbewertung kann Ihnen helfen eine erste, ungefähre Aussage zu einem möglichen Verkaufspreis zu bekommen. Geschieht dies seriös, dann wird Ihnen eine Preisspanne von mehreren zehntausend Euro als Ergebnis geliefert.

Nur… was machen Sie mit der Aussage, dass Ihre Immobilie beispielsweise zwischen 190.000 € und 330.000 € wert ist?
Für 350.000 € inserieren?
Naheliegend die beste Alternative in diesem Beispiel.
Denken Sie aber auch an mein Ausführung aus „Warum ist eine solide Wertermittlung so wichtig?“:

„Was ist Ihr letzter Preis?“…    „Die Heizung und das Dach sind ja auch bald fällig.“ …

Setzen Sie einen potentiellen Käufer und einen gut erzielbaren Verkaufspreis nicht aufs Spiel – aufgrund mangelnder Vorbereitung und einer folglich schlechten Verhandlungsbasis.

Eine Ergänzung zur Online-Wertermittlung bzw. computergestützten Wertermittlung:

Es gibt vereinzelt brauchbare Wertermittlungsprogramme die als Nutzer jedoch eine gewisse Grundkenntnis in der Wertermittlung voraussetzen. Relevante Daten müssen richtig erfasst und hinterlegt werden. Zudem sind diese Berechnungstools meist kostenpflichtig und nicht für eine einmalige Nutzung ausgelegt.