Grundsteuerreform – Grundsteuer berechnen

Disclaimer: Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um keine Rechts- oder Steuerberatung handelt. Alle Angaben ohne Gewähr. 

Die Grundsteuerreform

Nach derzeitigem Stand müssen Eigentümer zwischen 01. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte online beim jeweiligen Finanzamt einreichen (die sogenannte Feststellungserklärung).

Dies geschieht in der Regel über den Online Service der Finanzämter „Elster“. Wer noch keinen Zugang hat, kann diesen Online beantragen. Bitte beachten Sie hierbei, dass der Registrierungsprozess entsprechend Zeit in Anspruch nimmt. 

 

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum oder auf ein Grundstück erhoben.

Unterschieden wird hierbei zwischen den folgenden Arten:

• Grundsteuer A für Grundstücke im Bereich der Land- und Forstwirtschaft
• Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke (z.B. Bauland, Wohn- oder Gewerbegrundstücke, Wohnungs- oder Teileigentum, Erbbaurechte) 
• Grundsteuer C um spekulativem Grundstückshandel vorzubeugen (baureife, unbebaute Grundstücke)

Hinweis: Oft wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbssteuer verwechselt. Die Grundsteuer wird jährlich bzw. quartalsweise erhoben. Anders verhält es sich bei der Grunderwerbssteuer, diese fällt nur einmalig beim Kauf einer Immobilie an und beträgt in Baden-Württemberg derzeit 5 % vom Kaufpreis.

 

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Bei der Berechnung gibt es drei wesentliche Werte:

• Grundsteuerwert (bislang Einheitswert)
• Steuermesszahl
• Hebesatz

Diese drei Werte miteinander multipliziert ergeben die jährliche Grundsteuer.

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Grundsteuerwert (ehemals Einheitswert): 

Die Grundsteuerwerte werden neu berechnet, um die veralteten Werte aus den 30er (Ostdeutschland) bzw. 60er (Westdeutschland) Jahren zu ersetzen.

Hierbei kommen im Bundesmodell der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr der Immobilie, die Nutzungsart, Anzahl der Garagen oder Stellplätze sowie die Wohn- und Nutzfläche zum Einsatz. 

Für die Berechnung der Grundsteuer B weicht Baden-Württemberg hierbei mit einem vereinfachten Modell ab – siehe unten: „Wie wird die Grundsteuer B in Baden-Württemberg berechnet“.  

Steuermesszahl:

Da sich die Grundstückswerte in den vergangenen Jahrzehnten positiv entwickelt haben, wird die Steuermesszahl entsprechend gesenkt. Mit dieser Senkung möchte man einer weiteren Erhöhung der Grundsteuer entgegenwirken. 

Des Weiteren soll es Entlastungen für Grundstücke die überwiegend Wohnzwecken (Wohnfläche größer 50% gegenüber Gesamtfläche) und dem sozialen Wohnungsbau dienen geben.

Hebesatz:

Jeder Kommune steht es – in gewissem Maße – frei, die bisherigen Hebesätze anzupassen. Somit haben die Kommunen die Möglichkeit ihre bisherigen Steuereinnahmen beizubehalten und positive – wie auch negative – monetäre Effekte der Grundsteuerreform auszugleichen. 

 

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Stand heute müssen Eigentümer die neue Grundsteuer ab dem Jahr 2025 bezahlen.

Wichtig: Damit die neue Grundsteuer ab 2025 erhoben werden kann, müssen Eigentümer bereits in diesem Jahr 2022 tätig werden (siehe oben).
Bezüglich weiterer Ausnahmeregelungen informieren Sie sich bitte bei ihrem jeweiligen Finanzamt.

 

Wie wird die Grundsteuer B in Baden-Württemberg berechnet? 

Jedes Bundesland darf eigenständig entscheiden wie es die Grundstückswerte bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform im Jahr 2025 berechnet. Entweder nach dem Bundesmodell oder, wie in Baden-Württemberg der Fall, nach einem eigenen Modell.

In Baden-Württemberg gilt ein vereinfachtes Modell, das sogenannte „modifizierten Bodenwertmodell“. 

Für die Berechnung des Grundsteuerwerts kommen hierbei lediglich der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße zum Einsatz.

Die Berechnung – Schritt für Schritt

Im ersten Schritt multipliziert man den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße miteinander. Hieraus ergibt sich der Grundsteuerwert (bislang Einheitswert).

Der Grundsteuerwert wird im zweiten Schritt mit der Steuermesszahl multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. 

Hinweis: Die Steuermesszahl wird bei Grundstücken die überwiegend zu Wohnzwecken dienen entsprechend modifiziert – derzeit um 30 Prozent verringert. 

Im dritten und letzten Schritt wird der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. 

Somit ergibt sich die konkrete Grundsteuer.

Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune

Ein Berechnungsbeispiel:

Grundstückseigentümerin A hat ein Einfamilienhaus auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt am 01. Januar 2022 200,00 € pro Quadratmeter. Der neue Hebesatz der Gemeinde B, in der sich das Grundstück befindet, liegt bei 350 Prozent.

Grundsteuerwert: 

500 qm x 200 €/qm = 100.000 €

Steuermessbetrag:

Nebenrechnung:
1,3 ‰ (Steuermesszahl) x 30 % Abschlag (Einfamilienhaus, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt) = 0,91 ‰ (modifizierte Steuermesszahl); 

100.000 € x 0,91 ‰ = 91,00 €

Grundsteuer: 91,00 € x 350 % = 318,50 € 

Somit fällt eine jährliche Grundsteuer von 318,50 € an.

 

Welche Daten werden konkret benötigt und wo finde ich diese Daten? 

• Aktenzeichen: Ihr persönliches Aktenzeichen finden Sie auf einem älteren Schreiben zum Einheitswert Ihres Grundstücks oder einem aktuellem Anschreiben vom Finanzamt.
• Lage des Grundstücks: Informationen zur Lage finden Sie im Grundbuchauszug oder in einem Lageplan bzw. einer Liegenschaftskarte. Hier befindet sich die sogenannte Flur und Flurstücksnummer. (ggf. notwendig als Eingangsgröße für die Ermittlung des Bodenrichtwerts) 
• Fläche des Grundstücks: Informationen zur Grundstücksfläche finden Sie im Grundbuchauszug oder im Kaufvertrag.
• Bodenrichtwert des Grundstücks (Stichtag 01.01.2022): Informationen zum Bodenrichtwert können Sie über die Internetseite der jeweiligen Kommune (meist mit Verweis auf ein Bodenrichtwertportal oder den jeweiligen Gutachterausschuss) oder ab 01. Juli 2022 über www.grundsteuer-bw.de abrufen (zentrales Bodenrichtwertinformationssystem).

Haben Sie weitere Fragen zu den einzelnen Werten bzgl. der Grundsteuerreform können Sie sich gerne an mich wenden. Jederzeit. Unverbindlich und transparent.